Esta tarde se debate: modificación en expropiaciones, desalojos, Ley de Fuego y registros inmobiliarios

Este jueves a partir de las 14:00, comenzará la sesión en el Senado de la Nación, pactada luego del cuarto intermedio del mes pasado. Detalle de proyectos a tratar:

Expropiaciones: interpretación restrictiva y lucro cesante

Entre los temas que sí se debatirá en la jornada de hoy, está el bloque más denso de la reforma de la Ley 21.499. La declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva, identificar de forma específica el objetivo perseguido y superar un examen de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.

El cambio de mayor impacto está en la indemnización. Se tomará el valor objetivo del bien (su valor de mercado cuando resulte determinable) y se incorpora el lucro cesante, hoy expresamente excluido. Para que proceda deberá ser consecuencia directa e inmediata de la expropiación, estar acreditado con prueba objetiva y no duplicar conceptos ya contenidos en el valor del bien.

Como pauta general no podrá exceder el 30% del daño emergente, aunque ese límite cede si el expropiado demuestra una afectación mayor.

También cambia el momento de la valuación: el precio se fijará en la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto administrativo, legislativo o anuncio público vinculado a la expropiación, para evitar que la propia actividad estatal incida sobre el valor.

El monto se actualizará por IPC hasta el pago efectivo, más la tasa activa del Banco de la Nación Argentina (BNA) desde la mora. Y se agrega una regla clave: no habrá transferencia del dominio sin pago íntegro de la indemnización.

Ante desacuerdo sobre el valor, el juez deberá pedir dictamen al Tribunal de Tasaciones de la Nación, que tendrá noventa días para expedirse. No será vinculante, pero el magistrado no podrá apartarse sin una valoración expresa y circunstanciada.

Ocupación Temporánea

El proyecto acota la ocupación temporánea de bienes por el Estado. La fundada en una situación anormal deberá responder a un estado de necesidad objetivo y actual (la mera conveniencia administrativa no alcanza), solo podrá disponerla el Poder Ejecutivo Nacional y tendrá un plazo máximo de noventa días, prorrogable una única vez ante circunstancias graves y verificables como emergencias sanitarias, conflictos armados o desastres naturales. No podrá reiterarse una nueva ocupación por la misma causa.

Desalojos

El capítulo modifica el Código Procesal Civil y Comercial para acelerar los desalojos: las acciones sobre inmuebles urbanos y rurales pasarán a tramitar por la vía sumarísima.

Trabada la litis, el juez podrá disponer la entrega inmediata cuando la demanda se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes obligados a restituir, exigiendo como principio una caución juratoria.

El dictamen sumó salvaguardas que no traía el texto original. La caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no se comprometan derechos de ocupantes de buena fe; ante una situación dudosa, el juez podrá exigir fianza personal o real.

Y cuando en el inmueble haya niños, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar antes del lanzamiento, con un plazo de hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria.

En los desalojos por falta de pago o vencimiento contractual, el actor podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, y si ocultara documentos del contrato o de los pagos podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler. En esos procesos solo se admitirán prueba documental y pericial: queda eliminada la confesional.

Alquileres y regularización dominial

En materia de locaciones, el dictamen mantuvo el plazo mínimo de diez días corridos para que el inquilino pague antes de que pueda iniciarse el desalojo, a diferencia de lo que proponía el texto original del Ejecutivo.

La novedad es la posibilidad de dirigir la intimación al domicilio electrónico consignado en el contrato.

Sobre la Ley 24.374, conocida como Ley Pierri, el proyecto reemplaza el corte temporal fijo —posesión de tres años anteriores al 1° de enero de 2009— por un requisito móvil: podrán regularizar quienes acrediten posesión pacífica, ostensible y continua durante los diez años previos a la presentación.

Elimina así una fecha histórica y vuelve el régimen permanentemente accesible, aunque eleva de tres a diez años el período exigido.

Manejo del fuego

El texto sustituye el artículo 22 bis de la Ley 26.815 y concentra la prohibición en los bosques nativos y en los bosques no productivos comprendidos por la Ley de Defensa de la Riqueza Forestal, donde no podrá alterarse el uso anterior al incendio.

Elimina el plazo uniforme de sesenta años y deja fuera de la prohibición específica a superficies hoy alcanzadas como categorías autónomas. También deroga el artículo 22 quáter, que regula restricciones por treinta años en zonas agropecuarias.

Como contrapartida, incorpora obligaciones para que la Nación, las provincias y la Ciudad fortalezcan la prevención, la vigilancia, la alerta temprana y la investigación de incendios intencionales.

Registros inmobiliarios: digitalización

El último bloque modifica la Ley 17.801: reconoce la presentación de documentos digitales con firma digital, fija un plazo máximo de treinta días para la calificación registral y admite folios y asientos digitales.

Además, crea bajo la órbita del Consejo Federal una Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones y una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria. Este capítulo regiría 180 días después de la publicación de la ley; el resto, al día siguiente.